Kombi Tamiri Kiracıya Mı Ait, Ev Sahibine Mi?

Kiralık evde kombi arızası çıktığında en büyük kavga şudur: “Masrafı kim ödeyecek?” Bu yazı, kombi tamiri kiracıya mı ait sorusunu kanun mantığıyla ve gerçek hayat senaryolarıyla netleştirir. (Genel bilgilendirmedir; somut olayda avukata danışın.)

İçindekiler

Özet: Kural Basit
Hukuki Dayanak (TBK 317)
Kombi Tamiri Kiracıya mı Ait?
Kombi Arızası Kiracıya mı Aittir?
Kiralık Evde Kombi Bakımı
Ev Sahibi Kombiyi Yaptırmıyor Ne Yapmalıyım?
Kat Mülkiyeti Kanunu
Sık Yapılan Hatalar
Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

Özet: Kural Basit (Ama Detay Önemli)

Olağan bakım ve temizlik kiracıya aittir. (TBK 317) Yıllık kombi bakımı çoğu durumda buraya girer.
Demirbaşın eskimesi, parça arızası, ciddi onarım / değişim genelde ev sahibinin sorumluluğudur (kiracının kusuru yoksa).
Masrafı belirleyen kritik soru şudur: Arıza kullanıcı hatası mı, yoksa cihazın/tesisatın doğal arızası mı?

Hukuki Dayanak: TBK 317 Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) 317. madde açık şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”

Bu hükme göre, kiralık evde kombinin periyodik (yıllık) bakımı kural olarak kiracının sorumluluğundadır.

Kaynak: Türk Borçlar Kanunu Madde 317 – Mevzuat.gov.tr

Bu pratikte ne anlama geliyor?

Kombi bakımını (periyodik kontrol, filtre/temizlik, ayar kontrolleri vb.) kiracı yaptırır.
Kiracı bakım yaptırmadıysa ve arıza bu yüzden çıktıysa, masraf kiracıya döner.

Kombi Tamiri Kiracıya mı Ait? Karar Ağacı (Net)

1) Kiracı hatası / ihmal varsa → Kiracı öder

Yıllık bakım yaptırılmadı ve bu ihmal arızaya yol açtıysa
Kombiye yanlış müdahale / ayarlarla oynama / hatalı kullanım
Fazla su basma gibi “kullanıcı kaynaklı” durumlar

Bu senaryolar, rakip hukuk içeriklerinde de “kiracı sorumluluğu” olarak anlatılır.

2) Kiracı kusursuzsa (doğal arıza/eskime) → Ev sahibi öder

Kombi parçası ömrünü doldurdu (pompa, fan, anakart vb.)
Cihaz eski ve arıza “normal yıpranma” kaynaklı
Tesisat/elektrik altyapısı kaynaklı sorunlar (kiracı kusurlu değilse)
Kombi değişimi veya ciddi onarım gerekiyorsa

Bu yaklaşım, “demirbaş arızası ev sahibine, olağan bakım kiracıya” çizgisidir.

Kombi Arızası Kiracıya mı Aittir?

Kiralık bir evde yaşarken en sık sorulan sorulardan biri şudur: Kombi arızası kiracıya mı aittir? Bu sorunun cevabı, arızanın kullanıcı hatasından mı yoksa cihazın eskimesi veya teknik arızasından mı kaynaklandığına göre değişir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kusuru bulunmuyorsa ve kombi arızası olağan kullanım sonucu ortaya çıkmışsa, masrafın ev sahibi tarafından karşılanması gerekir. Kullanıcı hatası veya bakım ihmali söz konusuysa, sorumluluk kiracıya geçer.

Kombini arızalanmasın ve ev sahibinizle bu gibi durumlar yaşamayın; kombi bakımı yaptırın, kafanız rahat olsun!

Kiralık Evde Kombi Bakımını Kim Yaptırır?

kiralık evde kombi bakımını kim yaptırır sorusunun cevabı çoğu durumda nettir: Periyodik (yıllık) bakım kiracıya aittir. Çünkü bu, “olağan kullanım için gerekli bakım” kapsamına girer. (TBK 317)

Birçok kombi arızası, zamanında yapılmayan bakımdan kaynaklanır. Bakımın kime ait olduğu ve hangi işlemleri kapsadığı konusu, kombi bakımı kime aittir başlıklı rehberimizde ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.

İstisna: Ev sahibi bakım yaptırılmış teslim etti mi?

Ev sahibi, kiraya verdiği konutu ve içindeki demirbaşları kullanıma elverişli ve ayıpsız şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kombi, kiralananın demirbaşı sayıldığından, çalışır ve bakımlı durumda teslim edilmelidir.

Eğer kombi, kiracıya zaten arızalı veya ciddi eksikliklerle teslim edildiyse, bu durum “olağan bakım” kapsamında değerlendirilmez. Bu hâlde sorumluluk, ayıptan sorumluluk hükümlerine girer.

Ayıptan sorumluluk, Türk Borçlar Kanunu’nun 304–308. maddeleri çerçevesinde değerlendirilir. Bu maddelere göre, kiralananın ayıplı teslim edilmesi veya kullanım sürecinde ayıbın ortaya çıkması hâlinde, kiracının onarım talep etme, bedel indirimi isteme veya sözleşmeden dönme gibi hakları bulunmaktadır.

Kaynak: Türk Borçlar Kanunu Madde 304–308 – Mevzuat.gov.tr

Ev Sahibi Kombiyi Yaptırmıyor Ne Yapmalıyım?

Ev sahibi kombiyi yaptırmıyor ne yapmalıyım diyorsan, duygusal değil, belgeli ilerle: Çünkü “haklı olmak” yetmez; ispat gerekir.

Adım 1: Arızayı yazılı bildirin (WhatsApp + e-posta)

Arızanın tarihini yazın
Isınma/sıcak su yoksa belirtin (aciliyet)
“Servis tespiti yapılması gerekiyor” deyin

Adım 2: Yetkili servis/ustadan “arıza tespit raporu” alın

Raporda şu yazsın: “Kullanıcı hatası yok / doğal arıza / parça arızası” gibi
Fotoğraf/video da alın

Adım 3: Masraf ve onarım için makul süre verin

Kışın ısınma yoksa “makul süre” kısalır. Ev sahibi oyalıyorsa, yazışmalarınız delil olur.

Adım 4: Noter ihtarı (gerekirse)

İş uzuyorsa “yazılı ihtar” işi ciddileştirir. Burada amaç kavga değil, ispat altyapısı kurmaktır.

Adım 5: Mecbursanız tamiri yaptırıp belgeleyin (riskli ama bazen şart)

Bazı durumlarda kiracı “acil ihtiyaç” nedeniyle tamiri yaptırıp masrafı talep etmeye çalışır. Ancak bu adım, sözleşme ve olayın aciliyeti gibi detaylara göre değişir. Bu yüzden “tek hamlede” hareket etmeyin; belgelerinizi tamamlayın.

Pratik öneri: Ev sahibi “ben ödemem” diyorsa, önce arıza tespiti alın. Tespitte “kullanıcı hatası yok” çıkarsa, pazarlık gücü bir anda sizde olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Kombi Tamiri Konusunda Ne Der?

Kat mülkiyeti kanunu kombi tamiri konusu şu yüzden karışıyor: Her kombi “ortak alan/ortak tesisat” değildir.

Bireysel kombi (daire içi demirbaş) ise

Tartışma çoğunlukla TBK (kiracı–ev sahibi) üzerinden yürür: bakım kiracı, kusursuz büyük onarım/eskime ev sahibi yaklaşımı.

Merkezi sistem / ortak tesisat ise

Apartman/site ortak giderleri ve ısınma/sıcak su gider paylaşımı KMK ve ilgili yönetmeliklerle de ilişkilidir. Özellikle merkezi sistem gider paylaşımı için ayrıca düzenleme vardır.

Yani: “Benim dairedeki kombi arızası” ile “bina ortak ısıtma sistemi/tesisatı arızası” aynı şey değildir. Önce sistem türünü netleştirin.

Sık Yapılan Hatalar (Kiracıyı da Ev Sahibini de Yakıyor)

Belgesiz ödeme: Servis fişi/fatura yoksa paranız havaya uçar.
Yazışma yok: “Söyledim” delil değildir. Yazın.
Arıza tespiti almadan suçlama: “Sen bozmuşsun” – “Hayır senin kombi eski” kavgası sonsuza gider.
Sözleşmede madde yok: Kira sözleşmesine 2 satır yazmak bazen aylarca kavga etmeyi engeller.

Kombi Arızası Masrafı Kim Öder? Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kombi tamiri kiracıya mı ait?

Kullanıcı hatası/ihmal varsa kiracı; doğal arıza/eskime ve büyük onarım gerekiyorsa (kiracı kusursuzsa) ev sahibi karşılar.

Kombi arızasını kim öder?

Kombi arızasında masrafın kime ait olacağı, arızanın nasıl ve ne zaman ortaya çıktığına göre belirlenir. Kombinin normal kullanım sırasında ve kiracının herhangi bir kusuru olmadan arızalanması hâlinde, onarım gideri ev sahibi tarafından karşılanır. Ancak arıza, yanlış kullanım, ihmal veya periyodik bakımın yaptırılmaması nedeniyle oluşmuşsa, bu durumda masraf kiracıya ait olur.

Kiralık evde kombi bakımını kim yaptırır?

Yıllık/periyodik bakım çoğu durumda kiracının sorumluluğundadır (TBK 317 – olağan bakım giderleri).

Ev sahibi kombiyi yaptırmıyor ne yapmalıyım?

Yazılı bildirim + servis arıza tespiti + makul süre + gerekiyorsa noter ihtarı. En güçlü kozunuz “kullanıcı hatası yok” raporudur.

Kombi çok eski ve sürekli bozuluyor, kim öder?

“Ömrünü doldurma/eskime” kaynaklı arızalarda genelde ev sahibi sorumluluğu ağır basar (kiracı kusursuzsa).

Kiracı bakım yaptırmadıysa ve arıza çıktıysa, tamirden kim sorumlu?

Bakım ihmali arızaya sebep olduysa masraf kiracıya yüklenebilir.

Kat mülkiyeti kanunu kombi tamiri için doğrudan çözüm mü?

Bireysel kombide genelde TBK ağırlıklıdır. Merkezi sistem/ortak tesisatta ise KMK ve ilgili gider paylaşım düzenlemeleri devreye girer.

Bu sayfa en son 19/04/2026 tarihinde güncellenmiştir.